Pequena propriedade rural dada em garantia pode ir a leilão?

Em regra, não. O Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendem que a pequena propriedade rural trabalhada pela família é impenhorável e que essa proteção não se perde só porque o produtor assinou um contrato oferecendo o imóvel em alienação fiduciária ao banco ou à cooperativa. Para ter essa proteção, é preciso comprovar que a área é pequena (abaixo de 4 módulos fiscais) e que a família trabalha na terra.

O que aconteceu na decisão recente do STF?

Em outubro de 2026, o ministro André Mendonça, do STF, julgou a Reclamação 89.018. O caso era de uma produtora rural de Rondônia que havia dado seu imóvel, de cerca de 37 hectares, em alienação fiduciária a uma cooperativa de crédito para financiar o custeio da produção. Com o atraso nas parcelas, a cooperativa iniciou a cobrança fora do Judiciário e marcou leilões.

O Tribunal de Justiça de Rondônia, em decisão individual, havia autorizado o leilão por entender que, ao oferecer o imóvel em garantia, a produtora teria aberto mão da proteção. O ministro discordou: cassou essa decisão e afirmou que a impenhorabilidade da pequena propriedade rural familiar é um direito indisponível e irrenunciável. Ele já havia suspendido os leilões por liminar em dezembro de 2025, decisão confirmada pela Segunda Turma do STF.

Um ponto importante: o ministro deixou para o juiz de origem analisar, com provas, se o imóvel de fato serve ao sustento da família, já que a cooperativa alegou o contrário. Ou seja, a proteção existe, mas depende da comprovação dos fatos.

Fonte: Migalhas, “Mendonça cassa decisão que autorizava leilão de imóvel rural familiar”, publicada em 23/10/2026.

O que diz a regra geral sobre a pequena propriedade rural?

A Constituição protege a pequena propriedade rural trabalhada pela família contra a penhora por dívidas da atividade produtiva. Em 2020, o STF fixou o Tema 961 (ARE 1.038.507, relator ministro Edson Fachin), estabelecendo que essa proteção vale mesmo quando a propriedade é formada por mais de um terreno, desde que sejam contínuos e que a área total seja inferior a 4 módulos fiscais do município.

O STJ seguiu a mesma linha para a alienação fiduciária. No REsp 2.233.886/RS, julgado pela Terceira Turma em 9/12/2025 (relatora ministra Nancy Andrighi), o tribunal entendeu que a oferta voluntária da pequena propriedade como garantia não afasta a impenhorabilidade, porque se trata de regra de ordem pública que as partes não podem afastar por contrato. Por isso, o credor não poderia consolidar a propriedade em seu nome pelo procedimento extrajudicial.

Fonte: Dizer o Direito, comentário ao REsp 2.233.886/RS (Informativo 875 do STJ).

O que é alienação fiduciária e por que ela preocupa o produtor?

Na alienação fiduciária, o produtor transfere ao banco a “propriedade de garantia” do imóvel até pagar a dívida. Se atrasar, o credor pode, sem precisar de um processo judicial completo, consolidar a propriedade em seu nome no cartório e levar o imóvel a leilão. É um procedimento rápido, e por isso muitos produtores só percebem a gravidade quando chega a notificação do cartório ou o edital do leilão.

As decisões citadas mostram que esse caminho rápido encontra limite quando o bem é a pequena propriedade da família.

Como saber se a minha propriedade é “pequena”?

O critério é o módulo fiscal, uma medida em hectares definida para cada município. Ele varia bastante de uma cidade para outra, inclusive dentro de Minas Gerais. Para estar protegida, a área total (somando terrenos contínuos) deve ficar abaixo de 4 módulos fiscais do município onde o imóvel está.

O valor do módulo fiscal do seu município pode ser consultado no Incra e costuma constar do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).

O que significa “trabalhada pela família”?

A proteção não alcança qualquer imóvel rural pequeno, mas aquele em que a família exerce a atividade produtiva (lavoura, criação de animais, piscicultura etc.). Por isso, é importante reunir documentos que mostrem essa realidade, como:

• notas fiscais de produtor e comprovantes de venda da produção;
• Cadastro Ambiental Rural (CAR), CCIR e ITR;
• declarações de sindicato rural, fotos e registros da atividade;
• comprovantes de que a família mora ou trabalha no local.

Recebi notificação do cartório ou edital de leilão. O que fazer?

O tempo é decisivo. A partir da notificação, os prazos do procedimento extrajudicial correm rápido, e os leilões costumam ser marcados em seguida. Quem se enquadra nos requisitos pode pedir ao Judiciário que reconheça a impenhorabilidade e suspenda os atos de leilão, apresentando as provas do tamanho da área e da exploração familiar.

Também vale verificar se a dívida rural pode ser alongada ou renegociada. O Manual de Crédito Rural prevê hipóteses de prorrogação quando o produtor demonstra dificuldade temporária de pagamento, e o STJ, na Súmula 298, trata o alongamento previsto em lei como direito do devedor, e não como mero favor do banco.

Perguntas frequentes

Se eu assinei o contrato oferecendo a terra em garantia, perdi a proteção?

Segundo o STF (Tema 961 e Rcl 89.018) e o STJ (REsp 2.233.886/RS), não automaticamente. A proteção é considerada irrenunciável, mas é preciso comprovar os requisitos.

A proteção vale para dívida com cooperativa de crédito?

Sim. No caso julgado pelo STF, o credor era justamente uma cooperativa de crédito.

Tenho dois terrenos vizinhos. Os dois ficam protegidos?

Pelo Tema 961 do STF, a proteção pode abranger mais de um terreno, desde que sejam contínuos e a soma das áreas fique abaixo de 4 módulos fiscais do município.

A dívida deixa de existir?

Não. A impenhorabilidade protege o imóvel contra a penhora e o leilão, mas a dívida continua existindo e pode ser cobrada por outros meios ou renegociada.

E se o banco disser que eu tenho outras rendas?

Esse tipo de discussão depende das provas de cada caso. No processo julgado pelo STF, essa questão foi devolvida ao juiz de origem para análise.

Conclusão

A pequena propriedade rural da família tem proteção forte na Constituição e na jurisprudência, inclusive quando foi dada em alienação fiduciária. Cada caso, porém, depende de documentos e prazos. Se você recebeu notificação de cobrança ou de leilão, procure orientação jurídica o quanto antes para avaliar a sua situação.

Luiz Gustavo Chaves Barbosa, advogado (OAB/MG 163.170), com atuação na defesa de devedores em Minas Gerais.